房企2月銷售數(shù)據(jù)顯示，龍頭房企銷售面積和銷售規(guī)模均繼續(xù)保持同比高速增長。盡管部分銷售成果來自于去年銷售結(jié)轉(zhuǎn)，但這一增速仍然超過市場預(yù)期。同時(shí)，今年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資0.99萬億元，名義同比增長8.9%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)，同樣超出市場預(yù)期。

值得注意的是，受益于限購溢出效應(yīng)的三四線城市新房銷售同比大幅增長。國泰君安研報(bào)認(rèn)為，在短期一二線樓市的資金和需求外溢和中長期產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移的大趨勢下，三四線城市（尤其是核心城市周圍）回暖態(tài)勢有望持續(xù)。

增速超預(yù)期

從目前情況看，主要房企均呈現(xiàn)量價(jià)齊升的態(tài)勢。其中，碧桂園、萬科、恒大位于第一陣營。碧桂園前兩月實(shí)現(xiàn)合同銷售額872.6億元，合同銷售建筑面積約999萬平方米。萬科前兩月實(shí)現(xiàn)銷售金額866.3億元，銷售面積588.8萬平方米，分別同比增長108.15%和92.8%。同時(shí)，萬科加大了土地儲(chǔ)備，2月新增土地17處，權(quán)益投資86.54億元，同比增加31.58%，新增土地權(quán)益面積215.53萬平方米，增長92.19%。中國恒大前兩月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為684.1億元，較去年同期增長87.6%；累計(jì)合約銷售面積750.7萬平方米，同比增長77.8%。

其他主要房企方面，中海地產(chǎn)前兩月實(shí)現(xiàn)合約銷售約310.1億元，同比增長64.34%；保利地產(chǎn)同期實(shí)現(xiàn)銷售額288.08億元，同比增長25.85%；融創(chuàng)同期實(shí)現(xiàn)銷售235.6億元，同比增長83%；龍湖地產(chǎn)前兩月為244.5億元，同比增長269%；金地同期簽約金額160.9億元，同比增長52.35%。

主要房企量價(jià)齊升，平均售價(jià)也有所提升。

數(shù)據(jù)顯示，前兩月房地產(chǎn)投資增速較去年同期有所增長。2017年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資0.99萬億元，名義同比增長8.9%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)。其中，東部地區(qū)投資同比增長7.8%，增速比去年全年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)增長13.7%，增速提高3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資增長7.8%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。從投資數(shù)據(jù)可以看出，中西部地區(qū)的投資受益于銷售拉動(dòng)，反彈力度大幅高于東西部地區(qū)。

2017年1-2月，住宅新開工面積增速14.8%，開工意愿進(jìn)一步加強(qiáng)。

三四線城市成增長引擎

從目前銷售數(shù)據(jù)看，受一二線城市調(diào)控限購政策影響，三四線城市增速大幅提高。

數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，東部地區(qū)商品房銷售額6645億元，增長15.7%，增速回落23個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售額2073億元，增長44.1%，增速提高5.4個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售額2088億元，增長49.5%，增速提高31.2個(gè)百分點(diǎn)。

1-2月，全國住宅累積成交同比增長23.7%。其中，63城住宅成交累計(jì)同比增長4.0%，其余500多個(gè)三四線為主的城市累計(jì)同比增長44%。

市場機(jī)構(gòu)指出，雅居樂、碧桂園、新城發(fā)展主要布局一些強(qiáng)三線城市和優(yōu)質(zhì)四線城市。這些公司近期股價(jià)持續(xù)上漲，顯示市場對(duì)三四線復(fù)蘇的強(qiáng)烈預(yù)期。

值得注意的是，環(huán)京的固安、燕郊等地春節(jié)后房價(jià)反彈明顯，部分樓盤單價(jià)甚至逼近3萬元/平方米。

國泰君安研報(bào)認(rèn)為，三四線城市銷售回暖，不僅受到返鄉(xiāng)置業(yè)、一二線購買力溢出的驅(qū)動(dòng)，還受到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的人口反向流動(dòng)的影響。部分核心城市進(jìn)入了產(chǎn)業(yè)升級(jí)階段，生產(chǎn)效率低下的中低端產(chǎn)業(yè)向三四線城市調(diào)整，讓位于第三產(chǎn)業(yè)，隨之而來的是人口結(jié)構(gòu)的二次調(diào)整。在短期一二線樓市的資金和需求外溢、中長期產(chǎn)業(yè)向三四線城市轉(zhuǎn)移的大趨勢下，三四線城市（尤其是核心城市周圍）回暖態(tài)勢有望持續(xù)。

調(diào)控或繼續(xù)加碼

隨著部分城市樓市熱度再起，近期調(diào)控也有加碼的趨勢。

自2月28日至今，至少有11城加入或加碼樓市調(diào)控政策。這些城市中既包括南京、杭州等前期已經(jīng)多輪加碼調(diào)控的二線熱門城市，也包括淶水、涿州、嘉善等環(huán)京、環(huán)滬圈的城市，甚至包括贛州、福建省連江縣、滁州市等一些三四線城市。

從調(diào)控的力度看，前期熱點(diǎn)二線城市顯著高于三四線城市。其中，南京擴(kuò)大了限購范圍，本地家庭全面限購第三套住房，非南京居民限購條件升級(jí)。環(huán)京的涿州等地主要是限制外地戶籍購房者購房，本地戶籍購房者則被小幅提高了二套房首付，旨在降溫異地炒房。而遠(yuǎn)離熱點(diǎn)的滁州市僅提高了首付比例，居民購買二套房的商貸首付比例不低于40%，三套房首付比例不低于60%，并未作出限購。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從近期一系列的調(diào)控政策來看，控制熱點(diǎn)城市房價(jià)仍然是樓市調(diào)控的重點(diǎn)。預(yù)計(jì)3月份還會(huì)有包括一線城市在內(nèi)的各類城市出臺(tái)或升級(jí)樓市調(diào)控政策，尤其是一些熱點(diǎn)二線和三線城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，部分熱點(diǎn)區(qū)域后續(xù)走勢主要取決于信貸政策。1月份信貸額度刷新了歷史紀(jì)錄。對(duì)于京津冀區(qū)域這類易漲難跌的房地產(chǎn)市場，整體依然需要增加政策措施。

同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉則指出，由于政策面的從嚴(yán)執(zhí)行及樓市周期性的因素，2017年核心一二線城市商品住宅市場或?qū)⒃谙掳肽赀M(jìn)入價(jià)格調(diào)整期。屆時(shí)或?qū)⒊霈F(xiàn)“以價(jià)換量”的局面，下半年市場表現(xiàn)將弱于上半年。