在去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)去庫(kù)存成為2016年五大主要任務(wù)之一。

10月26日，河南省政府辦公廳正式出臺(tái)《河南省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革商品房去庫(kù)存專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案（2016~ 2018年）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》）。

上述《方案》提出，到2018年年底，省轄市市區(qū)商品住房庫(kù)存去化周期降到12個(gè)月以下，三分之二的縣級(jí)城市商品住房庫(kù)存去化周期降到18個(gè)月以下。

河南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張紅超向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱(chēng)，去庫(kù)存要區(qū)別來(lái)看，不同城市、不同產(chǎn)品差別大。比如鄭州市，短期內(nèi)商品住宅去庫(kù)存就是個(gè)偽命題，應(yīng)該要補(bǔ)庫(kù)存，但是鄭州的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量大、消化不良，要努力去庫(kù)存。

鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房

《方案》明確提出，要進(jìn)一步打通商品住房與保障房通道，多渠道滿(mǎn)足公共租賃住房需求，大力推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置工作。2017~2018年各省轄市、縣（市）棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置率不得低于50%。庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的省轄市、縣（市）推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造要以貨幣化安置方式為主。庫(kù)存去化周期18~ 30個(gè)月的省轄市、縣（市）貨幣化安置比例不得低于80%，庫(kù)存去化周期30個(gè)月以上的省轄市、縣（市）要全部實(shí)行貨幣化安置。鼓勵(lì)2016年棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目由實(shí)物安置向貨幣化安置轉(zhuǎn)變。

在擴(kuò)大住房消費(fèi)方面，《方案》采取鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、擴(kuò)大商品住房需求、發(fā)揮住房公積金作用等三種途徑去庫(kù)存。《方案》明確，商品住房庫(kù)存去化周期超過(guò)12個(gè)月的省轄市、縣（市），要結(jié)合本地實(shí)際出臺(tái)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)建立農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民提供融資便利和支持。2016年年底前各地要出臺(tái)“農(nóng)民安家貸”配套實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步發(fā)揮其對(duì)住房消費(fèi)的支持作用。

下一步，河南省還將研究出臺(tái)擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施，將符合條件的農(nóng)民工、個(gè)體工商戶(hù)、靈活就業(yè)人員等納入住房公積金受益范圍，并將繳存住房公積金列入勞動(dòng)合同約定事項(xiàng)。

早在2015年11月，河南省政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見(jiàn)》，從降低購(gòu)房成本、實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼、改善金融服務(wù)、發(fā)揮住房公積金作用等9個(gè)方面，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房。

隨后，河南洛陽(yáng)、駐馬店、濮陽(yáng)、三門(mén)峽、濟(jì)源、南陽(yáng)、許昌、開(kāi)封等城市為鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)商品房，紛紛出臺(tái)各種財(cái)政補(bǔ)貼政策。據(jù)了解，河南省只有鄭州一個(gè)二線城市，其余都是三、四線城市。

業(yè)內(nèi)建議因城施策

以河南省唯一二線城市鄭州為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月6日之前鄭州已在今年拍出過(guò)九宗高價(jià)地塊，恒大、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、榮盛、碧桂園等地產(chǎn)商均刷新過(guò)鄭州土地的單價(jià)紀(jì)錄。

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，鄭州環(huán)比價(jià)格漲幅5.6%，居全國(guó)第一。

9月份，鄭州開(kāi)始了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，以抑制“地王”為主的“鄭九條”出臺(tái)。增加供地的政策隨后跟進(jìn)：今年年底前主城區(qū)將集中供應(yīng)6000畝商品住宅用地，通過(guò)合理把握土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和布局，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，有效改善房地產(chǎn)供需關(guān)系。

十一期間，鄭州市決定重啟市區(qū)住房限購(gòu)政策。在市內(nèi)五區(qū)、航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)內(nèi)，對(duì)以下兩種類(lèi)型家庭，限制向其銷(xiāo)售180平方米以下的住房：擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭；擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭。

張紅超表示，鄭州以外的城市，應(yīng)該說(shuō)大多面臨去庫(kù)存壓力，不管是商品住宅，還是商業(yè)地產(chǎn)?？偟膩?lái)看，去庫(kù)存要因城施策，區(qū)別對(duì)待，該補(bǔ)庫(kù)存的，加快有效土地供應(yīng)，緩解庫(kù)存不足壓力；庫(kù)存量大的城市，要壓減土地供應(yīng)，采取綜合措施，比如降低稅費(fèi)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低落戶(hù)門(mén)檻等措施鼓勵(lì)大家買(mǎi)房。目前看，城市吸引力差別實(shí)際上在加大，政府想達(dá)到的有針對(duì)性的去庫(kù)存，能達(dá)到滿(mǎn)意的效果難度不小。總之，全省去庫(kù)存尚未完成，仍需努力。

鄭州市場(chǎng)雖好，但一地難求。在去庫(kù)存政策利好下，房企是否該加碼三、四線城市？

房地產(chǎn)評(píng)論人王毅敏在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，政策會(huì)對(duì)房企拿地產(chǎn)生一定的影響，但不是決定性的。開(kāi)發(fā)企業(yè)還是會(huì)根據(jù)自身戰(zhàn)略選擇城市進(jìn)駐。

（來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）