3月70個大中城市住宅均價環(huán)同比增幅均較上月明顯提升，一線城市領(lǐng)漲，其內(nèi)部也存在明顯差異。商品房銷售增速大幅回溫，其向下傳導(dǎo)和向外分流效應(yīng)明顯。二線重點城市若量價升溫過快，也可能面臨政策收緊。房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)修復(fù)，上半年投資改善趨勢有望保持，對全年持謹慎樂觀態(tài)度。

一線城市房價大漲，其內(nèi)部也存在差異。3月全國70個大中城市新建商品住房均價算術(shù)平均環(huán)比上漲0.87%，同比上漲3.08%，增幅均較上月明顯提升，上漲城市數(shù)量較上月增加。一線城市同比大增31.48%，是70城平均水平的10倍。其中深圳領(lǐng)漲，漲幅高達62.5%；上海其次，漲幅為30.5%，北京、廣州相對溫和，而滬深恰為近期政策收緊調(diào)控重點。從房價收入比 來看，4個一線城市均高于全國平均水平。其中深圳失衡狀況最為突出，房價收入比高達23；上海、北京次之；廣州則相對健康，接近全國平均?？梢娨痪€城市間也存在明顯差異。

商品房銷售回溫的傳導(dǎo)和分流效應(yīng)明顯。1-3月，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%；銷售額18524億元，增長54.1%；兩項銷售指標增速分別比上月提高4.9和10.5個百分點。一方面，向下傳導(dǎo)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。房地產(chǎn)總體政策面的放松已經(jīng)持續(xù)了1年半，成交復(fù)蘇由一線向二線、向三四線城市分層向下傳導(dǎo)的趨勢逐漸明朗。另一方面，向外分流效應(yīng)愈發(fā)突出。敏感的一線樓市由于升溫過快而面臨階段性調(diào)控收緊，特別是對購房資格門檻的提高同時限制了投資投機資金的流入和非當?shù)貞艏用竦膭傂枞胧?，?dǎo)致作為第二梯隊的二線重點城市分流了一部分來自一線城市的不動產(chǎn)購置需求。若這些城市量價升溫過快，也可能面臨政策收緊。

銷售火熱對房企資金到位情況改善具有明顯的拉動作用。1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金31992億元，同比增長14.7%，1-2月份為下降1.0%。增幅最為顯著的主要部分是其他資金中的預(yù)收款和按揭款，其中定金及預(yù)收款7882億元，同比增長25.9%；個人按揭貸款4670億元，增長46.2%，表明一季度房企資金向好主要來自于銷售端的發(fā)力。

房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)修復(fù)，全年謹慎樂觀。1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資17677億元，同比名義增長6.2%，增速比上月提高3.2個百分點。去年房地產(chǎn)投資增速持續(xù)快速下降，與商品房銷售增速一度出現(xiàn)背離。我們曾強調(diào)，前端銷售向后端投資傳導(dǎo)的鏈條只是失敏，并非失效；房地產(chǎn)投資觸底回升終將到來，只是比以往來得更晚一些，并預(yù)計該時點最有可能為今年初。

銷售前期的恢復(fù)蓄力、政策面的持續(xù)發(fā)力、資金面的繼續(xù)給力，加之去年低基數(shù)，上半年投資改善趨勢有望保持，名義同比繼續(xù)回升，統(tǒng)計局按季度公布的扣除價格因素的實際增長率在二季度將超過10%。我們對全年的情況持謹慎樂觀態(tài)度，投資增速總體回升幅度有限，不會出現(xiàn)以往動輒20%以上的反彈。一方面，三四線是土地成交和新開工面積的主導(dǎo)，在去庫存階段，大部分三四線城市土地出讓受到限制，新開工規(guī)模難有較大提升，制約投資上拉動力；另一方面，一線和部分重點二線城市政策面或以維持市場穩(wěn)定而趨于從緊，在對銷售端降溫的同時也將對投資端產(chǎn)生抑制作用。

隨著一二線城市銷售速度提升，庫存降低加快，開發(fā)商補庫存傾向增強。1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3577萬平方米，同比下降11.7%，增速降幅較上期繼續(xù)收窄7.7個百分點。主流房企繼續(xù)布局一二線，特別是蘇州、武漢等二線重點城市，其土地市場近日升溫態(tài)勢明顯。相比一線城市拿地難度較大、空間有限，作為不動產(chǎn)投資分流標的的部分二線城市成為土地市場的價值洼地。三四線城市受制于去庫存任務(wù)的進行，土地市場難有大的起色。