盡管投資華夏幸福受挫，但中國平安仍然在加倉房地產(chǎn)。

6月28日，凱德集團與中國平安旗下的平安人壽保險簽署合作協(xié)議，向后者出售中國六個來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。交易預計于2021年三季度完成，平安人壽總投資金額不超過330億元，凱德則藉此實現(xiàn)資本回收。

這是今年迄今為止，房地產(chǎn)界發(fā)生的最大一筆收購，超過了之前SOHO中國出售股權(quán)予黑石的30億美元。

作為凱德在中國境內(nèi)的核心資產(chǎn)之一，來福士資產(chǎn)包股權(quán)的出售引人注目。

這筆交易背后，是凱德過去幾年大幅度資產(chǎn)調(diào)整動作的延續(xù)。從傳統(tǒng)的住宅、購物中心、住宿等領域，凱德運營的資產(chǎn)類別已進一步擴展至物流/商務園、工業(yè)地產(chǎn)等領域，并將重心轉(zhuǎn)向“新經(jīng)濟”資產(chǎn)。

凱德方面表示，本次交易回收的部分資金將重點投產(chǎn)業(yè)、物流、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟資產(chǎn)。未來幾年，凱德計劃在中國將旗下新經(jīng)濟資產(chǎn)的規(guī)模從2020年底的15億新元擴大到50億新元。

新經(jīng)濟資產(chǎn)的持有和運營，也是國內(nèi)外各路資本尤其是大型地產(chǎn)商近年來不斷重倉的領域，凱德此次換倉，將會是個值得關注的樣本。

平安的房地產(chǎn)心思

這是自2019年入股金茂以來，平安再次大手筆投資房地產(chǎn)資產(chǎn)。

據(jù)了解，本次交易涉及凱德集團旗下6個商業(yè)不動產(chǎn)項目，總資產(chǎn)價值為467億元人民幣。分別為上海來福士廣場、北京來福士中國、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中國。

這6個來福士資產(chǎn)包，是凱德集團在中國最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。自2004年進入中國以來，凱德在中國共有9個來福士。

凱德集團（中國）投資與投資組合管理首席執(zhí)行官潘子翔表示，來福士投資組合是凱德綜合體項目中的精華。2008至2020年間，上述六個來福士投資組合所取得的基金管理費率平均約為62個基點。

平安人壽將收購這個資產(chǎn)組合的部分股權(quán)，總出資額不超過330億元。交易完成后，凱德在各項目中的持股比例，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%，并且，凱德也將繼續(xù)負責項目的運營及資產(chǎn)管理。

看起來平安只是作為一個財務投資者入局的。從交易標的和細節(jié)也可以看出，平安對房地產(chǎn)投資的興趣不減，但對資產(chǎn)的要求有了變化。

此前，中國平安就曾投資過碧桂園、金茂、旭輝等上市房企股權(quán)。但此次收購來福士資產(chǎn)包，表明平安從房地產(chǎn)公司股權(quán)，轉(zhuǎn)向了購物中心等持有物業(yè)，且是發(fā)展成熟、收益穩(wěn)定的資產(chǎn)。

潘子翔稱，作為能夠提供穩(wěn)定經(jīng)常性收益的成熟資產(chǎn)，該資產(chǎn)組合對凱德新的國內(nèi)資本合作伙伴來說，是極具吸引力的投資機會。

對于本次交易，平安人壽方面回應稱，本次投資的項目主要為商業(yè)、辦公不動產(chǎn)，標的資產(chǎn)中，上海來福士廣場等六個項目是凱德集團最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租戶品質(zhì)優(yōu)異，租約穩(wěn)定。

資料顯示，2019年全年，六個來福士出租率均穩(wěn)定在90%以上，部分項目達到95%以上，2020年受疫情影響出租率略有下滑，但絕大部分項目出租率仍未定在90%以上。

除了平安，近期險資等長期資金參與到不動產(chǎn)大宗交易的情況也多了起來。

6月初，保險公司和諧健康方以90.6億元交易對價，將位于北京朝陽區(qū)建國門外大街緊鄰長安街的5A甲級辦公樓——SK大廈的全部股權(quán)納入囊中。

此外，在去年年底，中國人壽也分別通過出資140億元、與多家企業(yè)成立合伙企業(yè)，設立規(guī)模90.01億元的啟航夾層策略型基金等路徑，合計投入230億“加注”不動產(chǎn)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，險資配置不動產(chǎn)是國際通行的行為，而經(jīng)歷去年的疫情之后，交易雙方對于資產(chǎn)價格都心中有數(shù)，即便是一線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，交易價格也不會過于離譜。

有房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)分析師指出，大宗交易的談判周期都比較長，但受到疫情影響，不少去年年初或者年中開始推進的交易都延遲進行，所以包括最近黑石收購SOHO中國股權(quán)的交易，直到近期才敲定下來。

另一方面，險資的配置需求也在不斷增強。安聯(lián)集團5月份發(fā)布的《2021年安聯(lián)全球保險業(yè)發(fā)展報告》顯示，中國成為全球少數(shù)實現(xiàn)保費正增長的市場。保費的增長也促使保險資金需要加大對不動產(chǎn)的投入比例。

本次交易完成后，平安人壽標的項目投資余額占公司一季度末總資產(chǎn)的比例約為1.0%。此前，中國平安方面曾表示，不動產(chǎn)的投資規(guī)模在其整體險資投資比例不到3%。

與國際同行通常不動產(chǎn)配置比例占總資產(chǎn)10%相比，中國險資機構(gòu)在不動產(chǎn)配置方面仍存較大空間。

凱德高調(diào)換倉

本次交易的另一方凱德是新加坡外資企業(yè)，長期投資中國房地產(chǎn)，交易信息剛透露時，有人認為凱德是不是要撤資了？事實并非如此。凱德不是撤資，而是換倉、加倉中國。

凱德集團首席執(zhí)行官李志勤稱，凱德進入中國27年來，已構(gòu)建的投資物業(yè)儲備超過244億新元，并且擁有良好的資本再循環(huán)表現(xiàn)。期待與中國國內(nèi)機構(gòu)投資者建立更廣泛的資本合作，使投資者更加多元化。

此次牽手平安人壽保險，便是凱德深入推行本地化運作的關鍵一步。

資本來源更多元之外，凱德在中國的資產(chǎn)組合也升級了。將來福士資產(chǎn)包的股權(quán)出售給平安人壽后，來福士資產(chǎn)包的其他股東實現(xiàn)了退出，套現(xiàn)約233億元左右，凱德也將實現(xiàn)資本回收超過20億新元（合計人民幣約96.59億元）。

凱德方面表示，這些回籠的資金，將被用于凱德新擴展的業(yè)務版圖當中去，重點涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心。

潘子翔表示，新經(jīng)濟資產(chǎn)領域的租戶通常來自新經(jīng)濟領域，享有強勁的基本面和有利的監(jiān)管環(huán)境。

從收購星橋騰飛將產(chǎn)業(yè)園區(qū)納入產(chǎn)業(yè)鏈起，凱德就開始發(fā)力新經(jīng)濟領域。在2019年1月，凱德與淡馬錫達成交易，以110億新元收購其附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。這筆交易也是亞太地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)領域金額位居前列的大型并購。

通過該交易，凱德既獲得了可觀的開發(fā)類項目儲備，基金管理業(yè)務也大大擴容。凱德方面則計劃在未來幾年中，在物流/商務園和數(shù)據(jù)中心領域，新增100多個項目。

從目前的數(shù)據(jù)看，凱德在這些領域的中國業(yè)務才剛剛起步。在今年4月底，凱德宣布以36.6億元人民幣收購一個位于上海市閔行區(qū)的超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心園區(qū)，這是凱德在中國的首個數(shù)據(jù)中心項目。

在去年11月，凱德商用中國信托(“CRCT”)亦曾宣布其首次進軍中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項目，通過以49.45億向凱德集團關聯(lián)公司收購位于中國蘇州、西安和杭州的五個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及位于廣州的樂峰廣場剩余49％股權(quán)。CRCT完成了其迄今為止最大的一筆收購。

事實上，新經(jīng)濟資產(chǎn)，也早已成為各路資本云集的新陣地。比如說物流地產(chǎn)，萬科在2017年時就曾連同多路財團，以160億新元（約790億元人民幣）的代價收購亞洲最大的物流地產(chǎn)普洛斯（GLP），融創(chuàng)中國、碧桂園等也通過并購或與合作伙伴一道，介入該領域。

PERE(Private Equity Real Estate) 全球基金募集報告顯示，2020年全球單一資產(chǎn)類別基金募集中，有48%的資金都集中在物流地產(chǎn)上。投資人對物流地產(chǎn)的投資熱情可見一斑。

而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，不少開發(fā)商通過產(chǎn)業(yè)“勾地”，主要打出的就是“新經(jīng)濟牌”。碧桂園在做智能機器人和科技小鎮(zhèn)，恒大則借新能源汽車大建廠區(qū)，這些都可以得到地方政府的青睞。

華潤置地也在5月份時，宣布與原萬科老將劉愛明所創(chuàng)立的中城新產(chǎn)業(yè)合作，合資子公司潤城新產(chǎn)業(yè)則是華潤置地今后布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要平臺，主要囊諾的業(yè)務領域就是智能制造、生命健康、智慧城市、北斗產(chǎn)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)方向。

近期國內(nèi)首批九只公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品中，就囊括多個工業(yè)園區(qū)項目及倉儲物流項目，隨后6月21日 “上海REITs 20條”公布，從上海項目儲備庫來看，目前以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流項目為主，也包括數(shù)據(jù)中心等新基建項目。

中信產(chǎn)業(yè)基金認為，相比住宅開發(fā)、商業(yè)零售等賽道，在地產(chǎn)的幾大主要賽道中，數(shù)據(jù)中心、物流園和產(chǎn)業(yè)園行業(yè)處在上升階段，未來發(fā)展趨勢更具備確定性。

這些賽道的投資收益率也高于其他門類。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2020年第四季度，一線城市及周邊物流地產(chǎn)的資本化率約為4.9%-5.6%，一線城市及周邊的數(shù)據(jù)中心的資本化率約為8.0%-8.3%，高于一線城市的其他商業(yè)資產(chǎn)的收益率。

在經(jīng)過資產(chǎn)騰挪后，凱德?lián)Q倉“新經(jīng)濟”，被業(yè)內(nèi)稱為凱德模式的“地產(chǎn)+基金”模式，也將有更多發(fā)揮的空間。

凱德在上周方公告稱，旗下WFOE(外商獨資企業(yè)) 已在中國基金業(yè)協(xié)會成功注冊為私募股權(quán)基金管理人。

這意味著凱德有了更多與國內(nèi)機構(gòu)投資者的資本合作機會，在資金融通及精細化運營管理等方面具備優(yōu)勢的凱德，也將會帶來更多資管想象空間。