這幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)按下葫蘆浮起瓢，一二三線城市輪番上漲。其中，最讓人意外的是，在嚴(yán)密調(diào)控之下，去年三四五線城市還是出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大漲。為何在許多庫(kù)存壓頂、人口凈流出、經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力弱的小城出現(xiàn)了普遍的房?jī)r(jià)上漲？

這里面的奧秘就是棚改貨幣化安置疾速推進(jìn)。2016年棚改貨幣化安置消化庫(kù)存2.5億平方米，占全年商品房銷售面積15%。2017年的數(shù)據(jù)尚未公布，但貨幣化安置比例會(huì)大幅提高，棚改戶購(gòu)房面積占比可能會(huì)接近20%。

這是一場(chǎng)人為制造的天量購(gòu)房需求，棚改戶大規(guī)模集中入市直接導(dǎo)致了2017年三四五線城市房地產(chǎn)銷售火爆，房?jī)r(jià)狂飆。

本文試圖探尋十多年發(fā)端于遼寧撫順的棚改，如何一步步登入中國(guó)今年宏觀政策的皇冠之路，進(jìn)而如何導(dǎo)致了去年小城市房地產(chǎn)銷售的火爆。

正文：

關(guān)鍵瞬間

2004年12月26日，東北的撫順零下29度，白雪覆蓋在低矮、破敗的棚屋上，很多房子有裂縫寒風(fēng)呼嘯里往里灌，大白菜都凍成了冰棍。

當(dāng)時(shí)誰(shuí)也沒有想到，這里后來(lái)會(huì)成為影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的重要場(chǎng)地。

這一天，剛剛履新遼寧書紀(jì)第12天的李總來(lái)到這里看望困難群眾，他先去了茨溝棚戶區(qū)，李總問(wèn)當(dāng)?shù)氐?span style="text-indent: 2em;">領(lǐng)導(dǎo)：還有沒有更困難的？他們共同回答說(shuō)：莫地溝。

他們來(lái)到了莫地溝，在一部六集紀(jì)錄片《世紀(jì)變遷——遼寧城市集中連片棚戶區(qū)改造紀(jì)實(shí)》中仍可以看到當(dāng)時(shí)的場(chǎng)景。當(dāng)李總出來(lái)時(shí)，一群居民圍住了他，讓他不要來(lái)了，“不解決問(wèn)題來(lái)了來(lái)了也是白來(lái)”。李總當(dāng)場(chǎng)承諾，今后就是砸鍋賣鐵也要改造棚戶區(qū)。許多人在多年以后仍清晰記得“砸鍋賣鐵”這四個(gè)字。

4天后，在遼寧省 委九屆八次會(huì)議上，李總將棚改列為全省“一號(hào)民生工程”。在當(dāng)時(shí)的條件，這樣做很不容易。遼寧的棚改其實(shí)很早就開始，但經(jīng)濟(jì)困難、缺乏資金支持，有心無(wú)力。

遼寧省兩會(huì)結(jié)束后，據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)年3月，開行率先向遼寧棚改項(xiàng)目發(fā)放30億貸款，注入了啟動(dòng)資金。這樣的支持可謂雪中送炭。4月份，遼寧全省的棚改在莫地溝拉開序幕。

遼寧的棚改，可以說(shuō)得到了上上下下、方方面面的贊譽(yù)，當(dāng)?shù)鼐用窀屑げ槐M，中央領(lǐng)導(dǎo)也多次肯定。

此后，棚改政策走向全國(guó)。2008年，為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)的影響，國(guó)務(wù)院發(fā)布了擴(kuò)大內(nèi)需的“國(guó)十條”，棚改被列入其中。2009年末，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等五部委發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。

這份文件指出，“實(shí)施棚戶區(qū)改造，既可以帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，又可以發(fā)展社區(qū)公共服務(wù)，加強(qiáng)社會(huì)管理，推進(jìn)平安社區(qū)建設(shè)，是擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點(diǎn)?！贝藭r(shí)，棚改已經(jīng)開始“變形”，它不完全是一個(gè)民生工程，而且還是一個(gè)發(fā)展工程，承擔(dān)穩(wěn)增長(zhǎng)的重任。

但對(duì)棚改而言，真正具有轉(zhuǎn)折性的一幕是在2014年，莫地溝視察的十年后。

2014年3月底， “兩會(huì)”結(jié)束后，李總開始了外出考察，第一站選在了遼寧。這是他當(dāng)選總里后第一次回來(lái)。在沈陽(yáng)遠(yuǎn)大集團(tuán)，他對(duì)道路旁聞?dòng)嵹s來(lái)的職工說(shuō)，“七年以前，我離開遼寧，七年以后，我再次來(lái)到遠(yuǎn)大?！?/span>

離開遠(yuǎn)大集團(tuán)后，他去了一家小額貸款公司和農(nóng)業(yè)銀行。臨上車離開時(shí)，李總特地回頭叮囑農(nóng)行負(fù)責(zé)人，要求他服務(wù)好“三農(nóng)”，加大對(duì)棚戶區(qū)改造的支持。

《遼寧日?qǐng)?bào)》對(duì)上述細(xì)節(jié)有詳細(xì)的報(bào)道。李總在遼寧時(shí)的搭檔、遼寧省省長(zhǎng)陳和央行行長(zhǎng)周小川都全程陪同考察。

隨后，李總來(lái)到內(nèi)蒙，考察了赤峰市的一處棚戶區(qū)，畫面中，他鉆進(jìn)一間半地下室看望居民。這只是李總?cè)蝺?nèi)無(wú)數(shù)次考察棚戶區(qū)中的一次，但這次卻有了非同尋常的意義。幾天后，4月2日，國(guó)務(wù)院召開了一次對(duì)棚改而言具有重要意義的一次常務(wù)會(huì)議。月底，遼寧省長(zhǎng)陳進(jìn)京履新住建部書紀(jì)。

這次常務(wù)會(huì)議將棚改行動(dòng)大幅升級(jí)，讓開行大力支持棚戶區(qū)改造，開行專門成立了住宅金融事業(yè)部。

此時(shí)，可以說(shuō)是人、財(cái)、事萬(wàn)事俱備，只待大干一場(chǎng)。

央行和開行加持

但是開行到底要如何支持棚改，外界并不知道細(xì)節(jié)。畢竟，開行一直支持棚改，現(xiàn)在能有什么不同？

到了2014年年中，市場(chǎng)突然出現(xiàn)傳言，開行獲得了央行上萬(wàn)億的再貸款資金支持，用于棚改。

開行當(dāng)年二季度的工作會(huì)議似乎也顯示了不同尋常，在二季度，開行的棚戶區(qū)改造貸款大大增加。其中，自4月2日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議以來(lái)，發(fā)放了1949億元，同比增長(zhǎng)433%。當(dāng)年6月26日，銀監(jiān)會(huì)批復(fù)開行籌建住宅金融事業(yè)部。

但是對(duì)于萬(wàn)億的傳言，市場(chǎng)并不完全相信，因?yàn)橥ㄟ^(guò)分析當(dāng)年央行第二季度的資產(chǎn)負(fù)債表，并沒有大規(guī)模的擴(kuò)張。如果開行獲得了如此天量的資金，央行的資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)有顯示。

央行官方則遲遲不回應(yīng)市場(chǎng)的傳言。直到次年，央行要再次動(dòng)用PSL工具時(shí)，上述消息才得到了官方證實(shí)，2014年央行通過(guò)PSL工具向開行提供了3831億元資金，2015年前5個(gè)月提供了2628億元。

央行的公告稱，“2014年4月25日，為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院第43次常務(wù)會(huì)議精神，中國(guó)人民銀行創(chuàng)設(shè)抵押補(bǔ)充貸款（PSL）為開發(fā)性金融支持棚改提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金來(lái)源?！?/span>

后來(lái)，央行承諾按月公開PSL數(shù)據(jù)，在2015年9月以前，PSL工具就開行獨(dú)享，余額達(dá)到9589億，接近萬(wàn)億。從當(dāng)年10月開始擴(kuò)圍，三大政策性銀行共享。而今截至2018年2月，PSL余額已接近3萬(wàn)億。

這種專門針對(duì)開行或政策性銀行的PSL工具一度引起了較大爭(zhēng)議，一是初期操作不透明。二是為政策性銀行量身訂做的定向貨幣政策存在爭(zhēng)議。

有了央行和開行的加持，棚改突飛猛進(jìn)。2013年的目標(biāo)是304萬(wàn)套，2014年的目標(biāo)升為470萬(wàn)套以上，2015年則再提升為580萬(wàn)套。2016年則為600萬(wàn)套（實(shí)際開工606萬(wàn)套）。2017年棚改實(shí)際開工再創(chuàng)新高達(dá)到609萬(wàn)套，棚改規(guī)模連年攀升。

此時(shí)，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓頂，三四五線城市尤其明顯，但棚改房帶來(lái)的增量還在不斷入市。

怎么辦？去庫(kù)存需要新思維。

天量購(gòu)買力

從2014年下半年開始，住建部就開始探索棚改與去庫(kù)存相結(jié)合的方式，這就是貨幣化安置方式。

棚改貨幣化安置早已有之，但是初期并未鼓勵(lì)，而是由棚戶區(qū)居民自愿選擇。但到了2015年中，住建部就開始力推貨幣安置了。

當(dāng)時(shí)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)引述一位地方住建廳官員的話稱，“最近部里面開了一個(gè)座談會(huì)，主題是關(guān)于棚戶區(qū)改造工作推進(jìn)和落實(shí)的。在這個(gè)會(huì)上，提到了要通過(guò)完善政策、制定指導(dǎo)意見，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。”

住建部多位官員不斷地公開表態(tài)，鼓勵(lì)棚改貨幣化安置，這成為政策主軸。2015年6月，副部長(zhǎng)王寧出席國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表態(tài)，鼓勵(lì)棚戶區(qū)改造貨幣化安置。

2016年3月兩會(huì)期間的記者會(huì)，住建部副部長(zhǎng)倪虹在回答記者關(guān)于棚改貨幣化安置的問(wèn)題時(shí)列舉了這樣做的許多好處，其中一條是，“也有利于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存。去年看，棚改貨幣化安置的比例達(dá)到了29.9%，今年我們要加大工作力度，力爭(zhēng)向50%努力，可以說(shuō)對(duì)于消化庫(kù)存是一舉雙得?！?/span>

這一目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)了，2016年，貨幣化安置比例已經(jīng)達(dá)到了48.5%，同比提高了18.6個(gè)百分點(diǎn)。但推動(dòng)貨幣化安置的力度在2017年并沒有減弱，反而在繼續(xù)加強(qiáng)，重點(diǎn)是三四線和縣城。

2016年底，住建部和財(cái)政部專門就棚改貨幣化安置發(fā)文，“省級(jí)財(cái)政部門會(huì)同住建部門向市縣分解下達(dá)中央和省級(jí)補(bǔ)助資金時(shí)，對(duì)棚改貨幣化安置去庫(kù)存成效顯著的市縣要予以傾斜?！?/span>

2017年是棚改貨幣化安置狂奔的一年，各個(gè)地方出臺(tái)更加明細(xì)的政策，設(shè)置貨幣化安置的硬性比例。比如湖南，早在2016年10月底就提出了2017年的目標(biāo)不低于60%，而且要求2016年未達(dá)到50%的地區(qū)申報(bào)的棚改項(xiàng)目，將不予受理。因此，2017年上半年，湖南棚改貨幣化安置比例達(dá)到86.3%。

2017年3月，住建部部長(zhǎng)陳在“部長(zhǎng)通道”上接受記者采訪時(shí)說(shuō)，今年將在三線、四線城市，也包括縣城，進(jìn)一步推進(jìn)棚改貨幣化安置。當(dāng)年5月底的一次國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)陸克華說(shuō)，“因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。促進(jìn)商品住房庫(kù)存量大、市場(chǎng)房源充足的三四線城市和縣城去庫(kù)存?！?/span>

也就是說(shuō)，在三四線城市和縣城推動(dòng)貨幣化安置是2017年的工作重點(diǎn)之一。目前，2017年的全國(guó)貨幣化安置比例數(shù)據(jù)仍未公布。但市場(chǎng)普遍認(rèn)為，可能達(dá)到甚至超過(guò)60%。

那么，棚改貨幣化安置到底對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)銷售及去庫(kù)存起到多大作用呢？

2017年2月23日，住建部陳在記者會(huì)上指出，去年棚改貨幣化安置比例達(dá)到48.5%，比2015年提高了18.6個(gè)百分點(diǎn)，可以從市場(chǎng)上購(gòu)房2.5億平方米。

陳的數(shù)據(jù)大約是這樣得來(lái)的：2016年棚改開工606萬(wàn)套，貨幣化安置比例為48.5%，貨幣化安置接近一半，大約300萬(wàn)套。以上述2016年年底住建部和財(cái)政部文件里提到每套80平米計(jì)算，那么就等于幫助房地產(chǎn)去庫(kù)存：300萬(wàn)*80平米=24000萬(wàn)平米。

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年全國(guó)商品房銷售面積15.73億平方米，那么棚改貨幣化安置拉動(dòng)的比例就高達(dá)15.26%。

按照這樣的數(shù)據(jù)預(yù)估，2017年如果貨幣化安置比例提升到60%甚至更高的話，2017年棚改貨幣化安置消化的庫(kù)存占全年銷售比有可能接近20%。

如此巨量的購(gòu)買需求，在政府推動(dòng)下急急忙忙進(jìn)入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)能不暴漲嗎？

2017年5月24日，又是具有重要意義的一天。當(dāng)天的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)提出了新目標(biāo)，在上一個(gè)三年計(jì)劃結(jié)束后，2018年至2020年的新3年計(jì)劃出爐——再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套。

按照住建部官方的數(shù)據(jù)，之前的棚改已經(jīng)解決了8000萬(wàn)人的住房問(wèn)題，那么按一套居住三口人計(jì)算，未來(lái)1500萬(wàn)套將解決4500萬(wàn)人的居住問(wèn)題，總共將超過(guò)1.2億人住房問(wèn)題，超額完成了“一億人”的目標(biāo)。

那么，你說(shuō)未來(lái)小城的房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣？城出現(xiàn)了普遍的房?jī)r(jià)上漲？