過(guò)去一年，三四線的城市人嘗到資產(chǎn)上漲的喜悅，原本屬于一線城市的靠房產(chǎn)增值的財(cái)富故事擴(kuò)圍，成為更廣泛的話題和行動(dòng)。

以三線城市為例，華創(chuàng)證券給出的百城住宅數(shù)據(jù)顯示，三線平均房?jī)r(jià)從2015年底的6740元/平方米上漲到2017年底的8335元/平方米。市場(chǎng)的變幻莫測(cè)依然值得敬畏。

一些在三四線城市有廣泛布局的房企成為時(shí)代的幸運(yùn)兒，他們抓住了一波效能爆發(fā)的機(jī)會(huì)。超過(guò)一半業(yè)績(jī)來(lái)自三四線城市的碧桂園力壓萬(wàn)科、恒大，拿下規(guī)模第一的寶座，迫不及待地在年報(bào)中稱——“感謝這個(gè)偉大時(shí)代，城鎮(zhèn)化趨勢(shì)恰似浩蕩春風(fēng)，勢(shì)不可擋。能在這個(gè)大時(shí)代奮力拼搏、力爭(zhēng)上游，實(shí)乃碧桂園之幸。”

更多房企希望也能搭上順風(fēng)快車，2017年，50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長(zhǎng)145%，同時(shí)在一、二線城市拿地面積同比增速回落。

此時(shí)，“房住不炒”依然被強(qiáng)調(diào)，昔日以開(kāi)發(fā)銷售為主的一二線城市已變成住房租賃事業(yè)實(shí)踐的主場(chǎng)，即使只重倉(cāng)深圳的開(kāi)發(fā)商都去一些四線甚至五線小縣城拿地，“包圍”粵港澳大灣區(qū)，區(qū)域布局的整體下沉既成事實(shí)。

從這個(gè)角度來(lái)看，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮說(shuō)的那句“沒(méi)有成功的企業(yè)只有時(shí)代的企業(yè)”，是肺腑之言。

也不必噓嘆，房企下沉到三四線不算新事，另一邊萬(wàn)科要把業(yè)務(wù)鋪到鄉(xiāng)村了，從“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

回到這兩年房企銷售的新戰(zhàn)場(chǎng)三四線城市上，無(wú)論是調(diào)控還是庫(kù)存、棚改，成就三四線城市這一波行情的因素全是變量，而對(duì)房?jī)r(jià)支撐起重要作用的人口和經(jīng)濟(jì)基本面，三四線城市遠(yuǎn)不如一二線城市，種種因素綜合作用，三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)頗具不確定性。但目前看來(lái)，依然是熱鬧非凡。

三四線去化加速

故園東望路漫漫，2018年春節(jié)返鄉(xiāng)，不少游子發(fā)現(xiàn)家鄉(xiāng)所在的縣或是地級(jí)市商品房?jī)r(jià)格向上爬升了一個(gè)臺(tái)階。

以華中城市湖北荊州城區(qū)為例，2012年高鐵站開(kāi)通后，多個(gè)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，投資加碼，地方庫(kù)存在2015年到達(dá)頂峰近1000萬(wàn)平方米之巨。據(jù)浙商證券研究所數(shù)據(jù)，其銷售周期接近5年，但到了2017年下半年，城區(qū)商品房庫(kù)存已經(jīng)下降至150萬(wàn)平方米，庫(kù)存去化周期僅5個(gè)月。同時(shí)，此前賣(mài)6000元／平方米的項(xiàng)目均價(jià)悄然到達(dá)萬(wàn)元水平。

2017年，全國(guó)商品房銷售面積169408萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)7.7%，商品房銷售額133701億元，增長(zhǎng)13.7%。銷售面積和銷售金額增速最高的區(qū)域出現(xiàn)在中部和西部，這是三四線城市密集的區(qū)域。

關(guān)于過(guò)去一年，一二線城市和三四線城市的銷售增速對(duì)比以及庫(kù)存，華創(chuàng)證券發(fā)表了一份較為翔實(shí)的報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，2017年全年一二線房地產(chǎn)銷售同比增速平均值只有-36.9%和-20.2%，但剔除41個(gè)樣本城市后剩余612城市(涵蓋絕大多數(shù)三四五線城市)房地產(chǎn)銷售同比增速平均值卻達(dá)到了18.8%。

此外，華創(chuàng)證券用可售面積除以近三個(gè)月銷售面積均值來(lái)衡量各線城市庫(kù)存去化月數(shù)，結(jié)果是近幾年一二線城市庫(kù)存月數(shù)變化不大，基本維持在9～10個(gè)月水平；但三線城市房地產(chǎn)庫(kù)存去化月數(shù)從2014年下半年的37個(gè)月下滑到2017年底的14.7個(gè)月，下滑幅度達(dá)到了22.3個(gè)月。

值得注意的是，此輪去化的多數(shù)是地方數(shù)年前的庫(kù)存。

三四線樓市有過(guò)沉郁的時(shí)候。2014年，多個(gè)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，不理性投資過(guò)后導(dǎo)致庫(kù)存高企、去化困難，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金緊張，降價(jià)甩貨，彼時(shí)此類新聞常見(jiàn)諸報(bào)端。華南一家著名房企光耀地產(chǎn)便是倒在此輪危機(jī)中。

時(shí)移勢(shì)易，過(guò)去一年，三四線市場(chǎng)一掃陰霾，拉動(dòng)全國(guó)銷售面積上揚(yáng)，整體而言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出鮮明的板塊輪動(dòng)特征。

不僅是銷售端，土地端也出現(xiàn)同樣的情況。

中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年，50家代表房企招拍掛拿地金額高達(dá)22420.3億元，同比增長(zhǎng)74.4%；拿地面積37546.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)81.4%；受結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，拿地樓面價(jià)均值為7778.4元/平方米，同比減少19.1%。

這50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長(zhǎng)145%，樓面價(jià)同比增長(zhǎng)53.9%；而在一二線城市拿地面積同比增長(zhǎng)63.0%、46.7%，占比則分別降低0.7個(gè)、11.3個(gè)百分點(diǎn)。

布局下沉

拿地是果，調(diào)控是因。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2017年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布超過(guò)100個(gè)城市與部門(mén)（縣級(jí)以上），發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)超過(guò)250次，北京、深圳等熱門(mén)城市更是一年多次出臺(tái)不同類型的配套政策。

為了緩解差異化調(diào)控政策的影響，越來(lái)越多的房企注重全國(guó)化布局，向更低能級(jí)的城市下沉。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松便認(rèn)為，從一二線到三四線，均衡布局是穿越房地產(chǎn)周期和大小年的有效方法。

多年來(lái)堅(jiān)持布局三四線城市，在城鄉(xiāng)接合部拿地、走城郊大盤(pán)戰(zhàn)略的碧桂園應(yīng)是最典型的例子。

縱觀碧桂園年報(bào)，來(lái)自三四線城市的銷售金額一直占據(jù)公司總業(yè)績(jī)的半壁江山。2015年，碧桂園銷售業(yè)績(jī)?yōu)?401.6億元，其中46%來(lái)自三四線城市；2016年，碧桂園銷售業(yè)績(jī)?yōu)?088.4億元，來(lái)自三四線城市的比例是41%；2017年，碧桂園銷售業(yè)績(jī)?yōu)?508億元，來(lái)自三四線城市的比例是58%。

2016年、2017年，碧桂園業(yè)績(jī)狂飆突進(jìn)的兩年，正是三四線城市去庫(kù)存的關(guān)鍵兩年，碧桂園的成功當(dāng)然有企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)作為支撐，但也有運(yùn)氣的促成。其于2017年年報(bào)中稱“是時(shí)代成就了碧桂園”，確實(shí)如此。

對(duì)于未來(lái)，碧桂園表示，將繼續(xù)深耕各級(jí)城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以發(fā)展和加強(qiáng)不同的地區(qū)市場(chǎng)的滲透，從而減少對(duì)特定市場(chǎng)的依賴，爭(zhēng)取更廣闊的市場(chǎng)。

碧桂園均衡布局的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)得到市場(chǎng)驗(yàn)證，自然有值得借鑒處，2017年，已有房企調(diào)整自身的拿地策略和區(qū)域布局。

譬如重倉(cāng)深圳和粵港澳大灣區(qū)的龍光地產(chǎn)，2017年開(kāi)始走到外圍城市布局，在河源、陽(yáng)江等城市拿地，也有意進(jìn)入上海和北京一個(gè)小時(shí)生活圈。

新城控股中，來(lái)自三四線城市的貨量也有所增加。

2017年，新城控股銷售金額突破千億元至1264.72億元，目標(biāo)完成率149%，行業(yè)排名從第15位上升至第13位。1264.72億元的銷售額中，三四線城市占比達(dá)到35%，同比上升9個(gè)百分點(diǎn)；土地儲(chǔ)備方面，2017年公司新增122塊土地，總建筑面積達(dá)到3392.8萬(wàn)平方米，新增布局41個(gè)城市，其中三四線城市土地儲(chǔ)備占比達(dá)到40%，同比上升9個(gè)百分點(diǎn)。

總的來(lái)說(shuō)，加快下沉三四線樓市是多數(shù)仍在沖規(guī)模的房企的選擇。行業(yè)中，一些看重利潤(rùn)率的房企并不認(rèn)同這種做法，反而作反向選擇。

深圳控股在2017年以公開(kāi)掛牌的方式出讓5個(gè)項(xiàng)目公司，獲得了33.3億港元的稅后利潤(rùn)。深圳控股董事會(huì)主席呂華告訴第一財(cái)經(jīng)，“深圳控股早些年就制定了聚焦一二線城市，退出三四線的戰(zhàn)略性安排，目前三四線城市土地的退出計(jì)劃已基本完成?！?/span>

值得一提的是，接盤(pán)深圳控股數(shù)個(gè)三四線項(xiàng)目的是恒大和碧桂園。

棚改的進(jìn)退

除了受一二線城市調(diào)控影響的被動(dòng)因素外，房企下沉到三四線還有棚改和貨幣化安置而帶來(lái)的新增購(gòu)房需求這一吸引因素。

從2015年開(kāi)始，我國(guó)實(shí)施了棚改三年計(jì)劃，在2015~2017年完成棚戶區(qū)改造1800萬(wàn)套。2015年，國(guó)家棚改貨幣化安置的比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。

棚改貨幣化安置是指央行給國(guó)開(kāi)行發(fā)放抵押補(bǔ)充貸款，支持國(guó)開(kāi)行向地方政府的棚改工程提供資金，然后由地方政府支付拆遷補(bǔ)償款給被拆遷者，被拆遷者再用此款購(gòu)買(mǎi)本地的新建住房，隨后政府再通過(guò)拍賣(mài)拆遷地塊償還國(guó)開(kāi)行貸款。

在此過(guò)程中，資金定向投往三四線城市，地方房地產(chǎn)領(lǐng)域貨幣寬松，本地需求增加。官方數(shù)據(jù)顯示，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫(kù)存。目前，2017年棚改貨幣化安置的比例尚未公布，但多家券商均做過(guò)預(yù)測(cè)認(rèn)為比例超過(guò)50%。

官方宣布2018年棚改開(kāi)工580萬(wàn)套，高于市場(chǎng)預(yù)期的500萬(wàn)套，成為市場(chǎng)看好三四線城市今年前景的主要因素。

世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，行業(yè)的主力正逐漸轉(zhuǎn)移到環(huán)一線城市的都市圈范圍和三四線城市上，棚改等政策還將成為三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的力量。

然而，在討論棚改和貨幣化安置時(shí)，業(yè)界往往認(rèn)同其對(duì)于三四線城市樓市去庫(kù)存的正向作用，并不認(rèn)為棚改是三四線城市房?jī)r(jià)上漲的核心原因，因?yàn)樵?016年“9·30新政”之前，三四線城市房?jī)r(jià)基本處于下行態(tài)勢(shì)。

并且，盡管2018年棚改數(shù)量高于預(yù)期，但政策也要求結(jié)合當(dāng)?shù)貛?kù)存情況進(jìn)行安置，如果庫(kù)存較低，實(shí)物化安置將取代貨幣化安置。

目前，三四線樓市的增量需求主要為本地的改善性需求以及周邊地區(qū)的剛需，但經(jīng)過(guò)了2016年下半年至今的去庫(kù)存，當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)力和需求已被大大消耗，后續(xù)是否能維持支撐局面值得懷疑。此外，在一二線城市限購(gòu)的情況下，不排除有少量的返鄉(xiāng)置業(yè)需求，但三四線城市人口流出的態(tài)勢(shì)并未能得到改變。

也有觀點(diǎn)認(rèn)為，高鐵經(jīng)濟(jì)、基建發(fā)展等為三四線房?jī)r(jià)上漲提供了較好的外部支撐。原保利地產(chǎn)高管、現(xiàn)任職寶能集團(tuán)高級(jí)副總裁的余英預(yù)測(cè)，“2018年是中國(guó)高鐵城市年，高鐵帶來(lái)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)重構(gòu)和部分城市異軍突起將是全年的大亮點(diǎn)?！?/span>

供應(yīng)層面，需要注意的是，短期內(nèi)，棚改貨幣化安置會(huì)帶來(lái)新增購(gòu)房需求，但棚戶區(qū)原地塊拆遷改造后，相當(dāng)一部分依然會(huì)新建房屋，且容積率必定高于未拆遷前，因而由此帶來(lái)的新增供應(yīng)面積高于未拆遷前的存量住房面積，推高后續(xù)庫(kù)存。

此外，品牌房企下沉進(jìn)入三四線城市，帶來(lái)更高的周轉(zhuǎn)速度，將會(huì)加快新房的供應(yīng)效率。

繁榮迷局

對(duì)于三四線城市目前的繁榮，呂華指出，“三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)還在累積，越來(lái)越高?！?/span>

呂華對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看人口，三四線城市人口長(zhǎng)期呈現(xiàn)流出趨勢(shì)，地方并不具備房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的基礎(chǔ)。從剛需角度來(lái)看，三四線城市是供過(guò)于求的，只是這兩年因?yàn)槎喾矫娴脑?，?dǎo)致房產(chǎn)的資產(chǎn)屬性增強(qiáng)?！?/span>

三四線城市居民普遍缺乏有效的投資渠道,這輪上漲行情中，不少當(dāng)?shù)鼐用襁x擇房產(chǎn)作為投資標(biāo)的。

華創(chuàng)證券研究所分析師李俊江對(duì)此表示擔(dān)憂，三四線房地產(chǎn)投資頗具風(fēng)險(xiǎn)?！耙环矫媸侨木€房?jī)r(jià)下跌壓力大，尤其是區(qū)位優(yōu)勢(shì)不佳、人口持續(xù)大量流出的城市。另一方面，因?yàn)閹?kù)存水平高和歷史原因，三四線剛需客戶沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)二手房的習(xí)慣，地方并未形成有效的二手房交易市場(chǎng)，退出機(jī)制的缺失意味著三四線城市的房產(chǎn)投資者或?qū)⒚媾R難以脫手的困境?！?/span>

呂華認(rèn)為，三四線的回暖是短暫性的。從企業(yè)端來(lái)看，“深圳控股聚焦一二線城市的戰(zhàn)略不會(huì)改變，由于看好粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，我們把公司戰(zhàn)略調(diào)整為一二線+大灣區(qū)?！?/span>

對(duì)于在三四線城市拿地，另一家有國(guó)資背景的房企對(duì)土地團(tuán)隊(duì)提出更高的要求，收益率必須高于一二線城市項(xiàng)目，因認(rèn)為三四線城市項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)更高所以必須匹配更高的收益率。但眾所周知，一二線城市項(xiàng)目的毛利率和收益率普遍高于三四線城市項(xiàng)目。此要求造成該企業(yè)的土地團(tuán)隊(duì)不愿到三四線城市拿地。

三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)正出現(xiàn)明顯分化，選擇進(jìn)入城市或投資標(biāo)的，房企和個(gè)人投資者面臨的周期性風(fēng)險(xiǎn)是相似的，下沉到三四線城市也非一概而論。

李俊江認(rèn)為，部分環(huán)一二線的三四線城市因?yàn)閰^(qū)位優(yōu)勢(shì)猶在,需求面仍然可以繼續(xù)接受溢出效應(yīng)，因此房?jī)r(jià)相對(duì)較安全，但部分區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯、在本輪行情中上漲較多的三四線城市可能存在下跌風(fēng)險(xiǎn)。

從大邏輯來(lái)看，國(guó)家強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，因城施策，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，支持居民自住購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房企做出的戰(zhàn)略和布局選擇均圍繞此邏輯。

2017年起，作為長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵，住房租賃業(yè)務(wù)已經(jīng)在一線城市廣泛開(kāi)展，在深圳，已有多個(gè)銷售新項(xiàng)目轉(zhuǎn)成長(zhǎng)租公寓，以租代售。今年，住房租賃業(yè)務(wù)將深入到二線城市，2月，南京也完成首次出讓純租賃住房用地工作；武漢市2018年住房保障和房屋管理工作會(huì)提出，今年將進(jìn)一步推動(dòng)租賃住房項(xiàng)目落地，推動(dòng)集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

行業(yè)生態(tài)正發(fā)生顛覆性的改變，未來(lái)在廣泛推廣住房租賃業(yè)務(wù)的一二線城市如何銷售賣(mài)房、下沉到三四線城市過(guò)程中如何避開(kāi)高風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域?qū)⒊蔀榉科蟮墓餐}?；蚩珊侠硐胂螅耙欢€租售并舉＋三四線城市進(jìn)行傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”模式的到來(lái)。