觀察近期全國各地的樓市調控政策，可以看出部分三四線城市也加入了政策收緊的大軍中。這些三四線城市主要是地級市，其出臺的包括限購限售在內的收緊性政策，目的很明確，即積極化解當前持續(xù)膨脹的房價上漲壓力。以桂林市9月26日發(fā)布的《關于加強房地產市場調控促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》為例，政策中的核心內容是，購房人(以家庭為單位)在桂林市區(qū)(不含雁山區(qū)和臨桂區(qū))購買第三套及以上新建商品住房的，須取得不動產權屬證書滿兩年后方可轉讓。我認為，這項政策出臺與桂林房地產市場高庫存、投資投機需求強于本地自住需求等特征是密切相關的。三四線城市限售等政策的逐步出臺，正反映了此類城市基本面正發(fā)生的變化。

三四線城市樓市緣何走強？

三四線樓市基本面發(fā)生的變化，也體現在近期全國重點三四線城市去庫存周期或存銷比等數據上。觀察2010年以來的數據，除個別月份波動外，三四線城市的存銷比總體上是高于一二線城市的，但經過近8年的市場調整，當前三四線城市該指標和一二線城市相趨近，總體上都為10個月左右的水平。各類城市之間的去化周期差異在減少，市場分化的特征不斷減弱，從側面也體現了去庫存的戰(zhàn)略是積極有效的；相比過去偏高的水平，當前三四線城市的去庫存周期數據已經降低至歷史最低點；此外，從國家統計局的全國70城房價指數也可以看出，有的三四線城市的價格增幅甚至趕超了一二線城市。

三四線城市樓市以上種種變化，我們可以通過需求因素、政策措施、城市發(fā)展情況三方面進行分析。

第一是需求因素影響。三四線城市的房地產項目從過去的燙手山芋變?yōu)橄沭G餑，自然有需求增長的刺激。此類需求包括：城鎮(zhèn)化概念下的新市民購房需求、棚改和舊改下的剛性購房需求、本地較為合理的改善型購房需求、外溢的夾帶投資投機屬性的購房需求等。此類需求釋放，容易帶來房源的加快去庫存。

第二是政策措施作用。以上海周邊的典型城市浙江海寧為例，此類城市過去是非熱點購房區(qū)域，但現在在周邊城市包括上海、杭州、嘉興、嘉善等城市購房政策相對緊的情況下，海寧的購房政策反而顯得寬松了，這個時候再憑借一些城際鐵路等概念，樓市容易火爆。這種作用在一些經濟發(fā)達的三四線城市中表現尤為明顯。第三是城市發(fā)展情況變化。三四線城市現在的基礎設施在不斷改善，最典型的就是高鐵和地鐵在不斷建設，所以有類似概念的城市，其實城市的居住價值和投資價值都在快速上升，這也會帶來市場交易的活躍。

過去的十年，我們一直把三四線城市的樓市定義為“丑小鴨”，而現在通過部分城市的發(fā)展情況可以看出，“丑小鴨”已經“脫胎換骨”展示出了“白天鵝”的動人一面。當然有些“白天鵝”過于招搖，自然要出臺政策管一管，不能讓其透支過多的概念，因為城市成長一步到位反而是有害的。

“丑小鴨”欲變“白天鵝”也要警惕風險

從大周期角度來看，目前可以將三四線樓市分為兩類：

第一類是周期性調整特征明顯的城市，尤其是一些中部的三四線城市，這類城市當前樓市活躍的特征，更多的是周期性調整的結果，后續(xù)依然存在會有價格回調或周期性下跌的可能。第二種是持續(xù)改善型的城市，此類城市沖破了周期性調整的限制，價值低估的特征被發(fā)現，樓市成長具有穩(wěn)健性和持續(xù)性，類似城市主要分布在三大城市群中。從具體城市來看，深圳邊上的惠陽、廣州邊上的清遠和肇慶、杭州下轄的桐廬和臨安、嘉興下轄的嘉善和平湖、湖州下轄的南潯、鄭州邊上的平原新區(qū)、貴陽下轄的清鎮(zhèn)等，都屬于值得觀察和關注的三四線城市。當然，從入市的謹慎角度看，類似城市往往也是后續(xù)政策容易管控的城市，最典型的就是限售政策容易出臺。

當然，無論是丑小鴨還是白天鵝，不同的階段自然都有其不同的可愛之處。相對應地，不同的市場參與者要分析此類城市的發(fā)展階段，既不盲目看空，也不盲目追捧。對待當前諸多三四線城市，要充分意識到此類城市的樓市情況甚至比一二線城市更顯得復雜。