不久前閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，這樣鮮明的立場(chǎng)、直白的表述，給媒體和公眾留下深刻印象，也引得社會(huì)高度關(guān)注。

 房地產(chǎn)調(diào)控可以說(shuō)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中求進(jìn)、健康發(fā)展所繞不過(guò)去的一個(gè)坎兒。近年來(lái)，政府在調(diào)控手段上實(shí)現(xiàn)了行政手段向市場(chǎng)手段的轉(zhuǎn)換，在調(diào)控機(jī)制上實(shí)現(xiàn)了中央統(tǒng)一步調(diào)向發(fā)揮地方主體責(zé)任的轉(zhuǎn)變，但從當(dāng)下的房?jī)r(jià)來(lái)看，調(diào)控效果與百姓的期待還存在距離。筆者認(rèn)為，準(zhǔn)確理解房子的“住”與“炒”，有助于為梳理房地產(chǎn)調(diào)控思路，進(jìn)一步構(gòu)建調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

 按照政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，住，就是房子的使用價(jià)值，炒，則是房子的價(jià)值。在使用價(jià)值方面，房子關(guān)乎百姓的基本生活，由于中國(guó)傳統(tǒng)觀念，也由于現(xiàn)實(shí)中租賃市場(chǎng)不完善，如今買房成為很多年輕人結(jié)婚的前置條件，不買房，心里就感覺(jué)不踏實(shí)、不安定。前些年有人說(shuō)“丈母娘推高房?jī)r(jià)”，去除調(diào)侃意味，還是有一定現(xiàn)實(shí)依據(jù)的。上面這些，都是“住”的內(nèi)涵。

 在價(jià)值方面，雖然我們說(shuō)房子不應(yīng)該用來(lái)炒，但不等于現(xiàn)實(shí)中不存在炒。任何商品只要具有漲價(jià)的預(yù)期，都可能被炒，從早些年的君子蘭，到如今的“蒜你狠”之類，無(wú)不驗(yàn)證這個(gè)道理。近年來(lái)，房?jī)r(jià)單邊上漲，賺錢效應(yīng)明顯，吸引了大量資金炒房，而后又進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，這些已眾所周知，無(wú)需贅述。

房子同時(shí)具有“住”與“炒”這兩種屬性，而且，這二者之間還有著微妙的關(guān)聯(lián)。

因?yàn)槟軌颉白　保谑恰俺础狈烤哂辛祟}材和底氣?，F(xiàn)實(shí)中各種炒作很難保證穩(wěn)賺不賠，比如炒股，但炒房卻是個(gè)例外，這是為何？正因?yàn)椤胺孔邮怯脕?lái)住的”。如果是其他商品，價(jià)格沖高之后，資金會(huì)因擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)而撤出，從而促使價(jià)格回落，而房子則不同。因?yàn)榉孔泳哂惺褂脙r(jià)值，且具有不可替代性，人總是要住房子的，不管房?jī)r(jià)多高，剛需們總是要盡力去買，他們成為高房?jī)r(jià)堅(jiān)定的“接盤俠”，這就成了炒房的獨(dú)特題材和最大底氣。

因?yàn)榇嬖凇俺础?，使得“住”房受到?yán)重影響，甚至被綁架。很多商品的價(jià)格都可能因炒而漲，但并不是都會(huì)對(duì)群眾的生活產(chǎn)生影響，比如股票、黃金、郵幣卡，當(dāng)價(jià)格畸高時(shí)，普通百姓可以選擇“不玩兒”。然而，面對(duì)飆升的房?jī)r(jià)，普通百姓卻沒(méi)有“不玩兒”的權(quán)利，而不得不被迫參與，承受房?jī)r(jià)被炒高而帶來(lái)的傷害?？梢赃@么說(shuō)，如果房子不是給人住的，倒是可以允許炒的存在。比如對(duì)于高檔別墅和酒店式公寓，由于其與普通民眾的居住需求不是密切相關(guān)，因此歷來(lái)在調(diào)控政策上都比較寬松。

 需要指出的是，“炒房”之“炒”，有著很多特殊性。其一，房子關(guān)系民生，兼具居住和投資屬性，住房是剛性需求，一旦炒房，普通消費(fèi)者的居住需求必然被綁架，這一點(diǎn)與黃金等商品不同。其二，房子易于保管，且單價(jià)較高，具有炒的便利，這一點(diǎn)與糧、肉、菜等同樣是“剛需”的商品又有不同。其三，房子資源有限，住房供應(yīng)受土地限制，短期難以通過(guò)加大供給來(lái)平息炒作，這一點(diǎn)與前些年日本核輻射后出現(xiàn)的搶鹽事件也不同。

 之所以說(shuō)“房子不是用來(lái)炒的”，因?yàn)槌捶烤哂卸喾矫嫖：?。一是影響百姓居住需求，這個(gè)上面已經(jīng)提到。二是炒房對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成擠出效應(yīng)，人們不愿意投資實(shí)業(yè)，覺(jué)得“干什么都不如炒房”，導(dǎo)致全社會(huì)資源要素向房地產(chǎn)聚集和流動(dòng)，嚴(yán)重影響創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、實(shí)業(yè)發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)。三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，與金融聯(lián)系緊密，炒房集聚樓市泡沫，一旦泡沫破滅，很可能帶來(lái)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

遏制炒房，不能只靠道德教化，而要設(shè)置一些限制條件，讓它炒而不能。這就類似于，火車票是用來(lái)通行的，不是用來(lái)賺錢的，因此倒票行為必須懲戒?，F(xiàn)在看，近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的種種措施，其目標(biāo)歸結(jié)為一點(diǎn)就是，既要保護(hù)“住”，又要遏制“炒”，具體包括稅收、信貸和限購(gòu)這三方面手段。

 稅收政策方面，根據(jù)房主持有房產(chǎn)的時(shí)間的長(zhǎng)短（通常以2年或5年為限），在交易環(huán)節(jié)設(shè)定不同的稅率，以此體現(xiàn)對(duì)自住與投機(jī)的區(qū)分。信貸方面，一般是支持首套房，提高二套房貸利率，三套及三套以上房貸停貸或從嚴(yán)管理。政策的合理性顯而易見，如果買兩套房子還不夠用，那么可以大概率地判斷他購(gòu)房的目的不是住而是炒。借款炒房不能支持，用自有資金全款炒房（如前些年的山西炒房團(tuán)）同樣不能支持，這就要在限貸之外輔之以限購(gòu)的手段。本地居民限購(gòu)兩套的標(biāo)準(zhǔn)，也能夠滿足大多數(shù)合理自住需求。

 近日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組在研究抑制房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題時(shí)提出，要分類調(diào)控，地方為主，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排，讓全體人民住有所居。